二手房交易的稅收政策對于四合院的買賣有一定的約束作用，但是相對于其高達３０％甚至１００％的利潤來講，限制作用并不明顯“１００萬元拿下的四合院，翻修過后再以２００萬元以上出手！”四合院倒手過程中的暴利，似乎成了業(yè)內(nèi)公開的秘密。

   ２００４年政府一紙鼓勵四合院買賣的通知，帶給交易各方的驚喜至今。隨著四合院數(shù)量的減少帶來的巨大升值空間，試圖通過炒賣四合院這種特殊商品以獲取暴利的人也越來越多。

失衡的市場

   “四合院交易無可厚非。” 北京中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰雖未涉及四合院業(yè)務(wù)，但一直對市場保持著關(guān)注。他認(rèn)為四合院交易的興起是純粹的市場行為。

現(xiàn)存的四合院大都處于二環(huán)以內(nèi)，其地段本身具有很高的投資價值，并且存在著很大的升值空間。隨著舊城改造的進行，四合院的數(shù)量將會越來越少，然而就目前的市場行情來看，對四合院感興趣的人群卻越來越多，在供給遠遠小于需求的情況下，倒賣或轉(zhuǎn)手過程中的暴利現(xiàn)象自然存在。

另外，由于國家對四合院的交易并沒有相應(yīng)的規(guī)定，目前四合院買賣價格完全是協(xié)議價，房產(chǎn)商也就有了可乘之機。“房產(chǎn)商不一定站在老百姓角度上考慮問題，他們往往靠壓縮出讓價格來使得交易成功，賺取更多的利潤。”北京市東城區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中心書記張和平說。

買賣間的風(fēng)險

“對于購買四合院的個人來說，翻建四合院需要付出的成本并不低。”李文杰表示，四合院多數(shù)年久失修，破損嚴(yán)重，購買后需要投入大量資金進行維修維護，甚至翻建，翻建不僅需要辦理繁瑣的手續(xù)，更需要時間和經(jīng)驗，成功翻建后再賣個好價錢并不容易。

雖然京城的四合院大部分已經(jīng)劃入保護區(qū)，但也有部分尚未確定規(guī)劃。一旦所買院子被劃入拆遷地段，相對于平均一萬元每平方米的補償，買方付出的成本將一去不返。

另外，北京市國土房管局和市地方稅務(wù)局出臺的《關(guān)于印發(fā)鼓勵單位和個人購買北京舊城歷史文化保護區(qū)四合院等房屋試行規(guī)定的通知》（以下簡稱《通知》）中稱：本市行政區(qū)域內(nèi)和符合國家及本市規(guī)定的其他省、區(qū)、市（包括香港、澳門和臺灣地區(qū)）的機關(guān)、企事業(yè)單位、社會組織和個人，以及其他境外企業(yè)、組織和個人（以下簡稱單位和個人），除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，均可購買四合院。

“通知中除外條件涵蓋的范圍比較寬，一時難以窮盡，購買者的主體資格和四合院的權(quán)屬性質(zhì)中存在著可能導(dǎo)致購買合同無效的風(fēng)險。”北京中濟律師事務(wù)所律師吳元明說。

稅與利的落差

國家關(guān)于二手房買賣的稅收政策對倒賣四合院有一定的遏制作用。

根據(jù)北京市地稅局、市財政局、市建委今年６月１日聯(lián)合發(fā)布的對《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》有關(guān)規(guī)定的細(xì)化和補充，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為住宅小區(qū)建筑容積率在１.０（含）以上，單套建筑面積在１４０（含）平方米以下，實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格１.２倍以下。

據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)核算，四合院中的大部分都可以劃為非普通住宅，在交易時比普通住宅要多繳一半的契稅，即按３％的征收。

以萬德成公司獨家代理的一座地處東四三條文保區(qū)內(nèi)的四合院為例，由于院落布局規(guī)整且建于清代，有保留價值，房主要價３８０萬元。如果以３８０萬元成交的話，那么賣方應(yīng)繳納３８０萬×０.５％=１９００元的印花稅，買方需繳納３８０萬×３％=１１４０００元的契稅和１９００元印花稅，以及高達２％的中介代理費、個人所得土地出讓金等稅費，此筆四合院交易中需要交的費用可達幾十萬元。

二手房交易的稅收政策對于四合院的倒賣有一定的約束作用，但是相對于其高達３０％甚至１００％的利潤來講，限制作用并不明顯。

“現(xiàn)在市場上的四合院一般都是兩百萬元以上的起價，由于其不屬于大規(guī)模的房產(chǎn)買賣，所以國家并沒有專項管理細(xì)則。”業(yè)內(nèi)人士表示，四合院的倒賣這種市場的行為應(yīng)該由市場自身來加以約束，“當(dāng)高利潤吸引越來越多的人來投資時，四合院也就不賺錢了。”

監(jiān)管真空

當(dāng)四合院交易風(fēng)聲水起，有關(guān)四合院交易的監(jiān)管政策仍處于缺位狀態(tài)。

《通知》鼓勵四合院的購買者保留產(chǎn)權(quán)的時期為五年以上的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅。

盡管《通知》對投機行為的遏制有一定的效果，但沒有２００５年６月的新政那么嚴(yán)格。

新政規(guī)定，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

我愛我家的總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，如果政府規(guī)定的太嚴(yán)格，購買者就會因為得不到充分的權(quán)利而選擇放棄購買，而這卻是政府所不愿意看到的。在鼓勵與強制之間政府陷入了兩難的境地。